Okiem Architekta

Proces Administracyjny

Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu. Pozwolenie na Budowę. Zgłoszenie Budowy. Kierownik Budowy. Istotne Zmiany W Projekcie. Warunki Techniczne Jakim Powinny Odpowiadać Budynki … Czy nie gubisz się w tych wszystkich zawiłościach procesu administracyjnego? Proces administracyjny jest coraz bardziej skomplikowany. W prosty sposób opisujemy standardową procedurę prowadzącą do pozwolenia na użytkowanie budynku.

Jeżeli masz z tym problemy to nie martw się, nie jesteś sam. Szeroko pojęte Prawo Budowlane w Polsce zmienia się co roku, to co w ubiegłym roku podlegało zgłoszeniu, w tym może już wymagać pozwolenia. Co wymagało pozwolenia kiedy budowałeś swój pierwszy dom, dziś może wymagać jedynie zgłoszenia właściwemu organowi. Jednak z naszego doświadczenia, uzyskanie “papierologii” wymaganej do legalnego wybudowania jakiegokolwiek obiektu staje się z roku na rok coraz trudniejsze.

Oczywiście podczas wizyty u nas szczegółowo omówimy proces administracyjny w odniesieniu do Twoich konkretnych potrzeb.

Odtwórz wideo

Dom jednorodzinny - zgłoszenie, czy pozwolenie na budowę?

Proces administracyjny

Zmiana Prawa Budowlanego z połowy 2015 roku miała na celu uproszczenie procesu inwestycyjnego dotyczącego budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Jak to jednak zwykle bywa z dodawaniem nowych przepisów do już istniejących, tak i to uproszczenie wprowadza nieco zamętu. Po kilku latach obowiązywania przepisów wyraźnie już widać pewne prawidłowości, zwłaszcza w interpretacji ustawy przez urzędy.

Umożliwienie realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w uproszczonej procedurze wymagającej jedynie zgłoszenia wprowadzone zostało poprzez zmianę art. 29.  Ustawodawca dodał w ust. 1 „Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:” punkt 1a) „wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”

 

W praktyce sytuacja, gdzie obszar oddziaływania budynku mieścił się na terenie inwestycji i tak rozpatrywana była zwykle w czasie krótszym niż ustawowe 65 dni. Sytuacja ta nie wymagała zawiadamiania stron postępowania, co wynika z kodeksu postępowania administracyjnego. Nawet w sytuacji gdy było wielu współwłaścicieli działki, do projektu budowlanego dołączana była czynna zgoda współwłaścicieli na daną inwestycję, a zatem można było odstąpić od zawiadomienia urzędowego.

W sytuacji gdy obszar oddziaływania wchodzi na teren działek sąsiednich inwestor musi wystąpić o pozwolenie na budowę.

Faktycznie korzystne dla inwestora jest natomiast to, że w przypadku procedury zgłoszenia to urząd musi pospieszyć się z rozpatrzeniem wniosku. Urząd nie może przegapić przesłanek do wniesienia sprzeciwu, bądź wezwania inwestora o uzupełnienie zgłoszenia. Jeśli upłynie 21 dni od zgłoszenia na biurze podawczym urzędu, a inwestor nie otrzymał z urzędu żadnej korespondencji, ma on prawo przystąpić do zamierzonych robót.

Budowa domu „na zgłoszenie” w praktyce

Proces administracyjny

Chcąc wybudować dom jednorodzinny w oparciu o zgłoszenie, inwestor musi mieć pewność, że obszar oddziaływania budynku nie obejmie terenu działek należących do sąsiadów. Nie możemy zatem budować go w granicy, ani w zbliżeniu do granicy. Wysokość kondygnacji nie może powodować zacieniania działek sąsiednich ani przesłaniania światła słonecznego ponad oczekiwane normy w pomieszczeniach znajdujących się tam budynków, albo budynków hipotetycznych… 

Wszystkie regulacje w tym zakresie, a jest ich ok. 40, analizuje architekt, w trakcie sporządzania projektu budowlanego.

 

Mimo, że urzędnik nie bierze odpowiedzialności za prawidłowe sporządzenie analizy oddziaływania projektowanego budynku, to weryfikując zgłoszenie, może ją zakwestionować. W takiej sytuacji urząd wzywa inwestora do uzupełnienia wniosku. Często jest to wybieg aby przedłużyć czas gdy urzędnik nie jest w stanie w danym momencie dokładnie sprawdzić dokumentacji.

Zgłoszenie zamiaru do przystąpienia do budowy domu jednorodzinnego

Aby złożyć projekt budowlany budynku mieszkalnego jednorodzinnego w trybie zgłoszenia, inwestor powinien wypełnić odpowiedni wniosek i dołączyć do niego:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • wypis i wyrys z planu miejscowego dla terenu, na którym znajduje się działka lub działki objęte inwestycją, lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tych działek;
  • projekt budowlany sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia do projektowania, w tym projekt zagospodarowania terenu, wraz z opisem, w zakresie obejmującym:
  • projekt architektoniczny,
  • obliczenia konstrukcyjne,
  • instalacje wewnętrznych,
  • jeśli przepisy tego wymagają – pozwolenia, uzgodnienia i opinie właściwych organów;
  • kserokopie uprawnień projektantów biorących udział w sporządzaniu projektu;

Zgłoszenie winno jednoznacznie określać rodzaj, zakres i sposób wykonania przewidzianych do realizacji robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. W związku z tym ostatnim, nie może być złożone później, niż na 21 dni przed tym terminem.

Urząd ma równo trzy tygodnie na sprawdzenie zgodności dokumentacji z Prawem Budowlanym i ewentualne wezwanie inwestora do uzupełnienia wniosku. Urząd może też wydać decyzję o sprzeciwie wobec tego zgłoszenia.

Kiedy można, a kiedy należy wystąpić o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego?

Proces administracyjny

Aby projekt budowlany został dopuszczony do realizacji, potrzebne jest – za wyjątkiem przypadków wymienionych w art. 29 ustawy Prawo Budowlane – pozwolenie na budowę. Dotyczy to także budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Wyłączenie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy jedynie tych domów jednorodzinnych, które w żaden sposób nie oddziałują na działki sąsiednie. Ponieważ warunków do spełnienia jest dość dużo, a mogą one zostać zakwestionowane nawet podczas budowy, albo już po wybudowaniu budynku, wielu inwestorów decyduje się na wystąpienie o pozwolenie na budowę nawet jeśli inwestycja wydaje się spełniać warunki do zgłoszenia.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor powinien dołączyć taką samą dokumentację, jak do zgłoszenia, to jest:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • wypis i wyrys z planu miejscowego dla terenu, na którym znajduje się działka lub działki objęte inwestycją; 
  • lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tych działek;
  • projekt budowlany sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia do projektowania – w tym projekt zagospodarowania terenu, wraz z opisem – w zakresie obejmującym:
  • projekt architektoniczny,
  • obliczenia konstrukcyjne,
  • instalacje wewnętrzne,
  • jeśli przepisy tego wymagają – pozwolenia, uzgodnienia i opinie właściwych organów;
  • kserokopie uprawnień projektantów biorących udział w sporządzaniu projektu.

Wniosek musi jednoznacznie określać rodzaj, zakres i sposób wykonania przewidzianych do realizacji robót budowlanych. Urząd powinien wydać pozwolenie na budowę  w ciągu 65 dni od dnia złożenia, pod groźbą kary pieniężnej dla urzędu za każdy dzień zwłoki. W praktyce jednak nikt nigdy nie słyszał o karze wymierzonej urzędnikom za niedotrzymanie tego terminu.

W praktyce uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga nieco cierpliwości, nie inaczej jest też z budową domu na zgłoszenie. Bardzo często inwestor, który złożył zgłoszenie dostaje decyzję o sprzeciwie z uwagi na konieczność wystąpienia o pozwolenie na budowę. Zaś występując o pozwolenie na budowę musimy się liczyć z tym, że wniosek trzeba będzie uzupełnić, a być może nawet wycofać i złożyć ponownie.

Formalności niezbędne do rozpoczęcia budowy i w trakcie jej trwania

Proces administracyjny

Uczestnikami procesu budowlanego są, zgodnie z Prawem Budowlanym: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego – czyli osoba sprawująca nadzór nad przebiegiem robót budowlanych w imieniu inwestora (ta funkcja nie jest obowiązkowa z ustawy, ale może zostać narzucona w pozwoleniu na budowę), projektant pełniący nadzór autorski oraz kierownik budowy, bądź kierownik robót, na którym spoczywa odpowiedzialność za prawidłowy przebieg całej budowy, bądź poszczególnych jej etapów.

Aby rozpocząć budowę inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę z klauzulą ostateczności. Oznacza to, że nie wpłynęło od niego odwołanie, a jeśli wpłynęło – że organy wyższej instancji uznały je za nieuzasadnione. Trzeba pamiętać, że pozwolenie na budowę jest ważne przez trzy lata od uzyskania ostateczności i w tym terminie trzeba rozpocząć budowę.

Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy

Przed rozpoczęciem budowy inwestor musi zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta o tym fakcie. 

Do zawiadomienia dołącza: 

  • oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową, 
  • informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. 

Także każda zmiana na powyższych stanowiskach w trakcie budowy, wymaga zawiadomienia organu oraz dołączenia oświadczeń tych osób o przyjęciu ich obowiązków. Równocześnie z zawiadomieniem należy wystąpić o wydanie dziennika budowy. Od momentu rozpoczęcie budowy staje się on urzędowym dokumentem przebiegu robót budowlanych. Prowadzenie dziennika budowy należy do obowiązków kierownika budowy i dokonuje się w nim wpisów uwzględniających wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w trakcie budowy. Przed rozpoczęciem budowy kierownik budowy winien umieścić na terenie objętym inwestycją tablicę informacyjną zawierającą dane budowy. Tablica musi być dobrze widoczna od strony drogi.

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na budowie, które obejmują:

  • geodezyjne wyznaczenie obiektów w terenie, 
  • wykonanie niwelacji terenu, 
  • zagospodarowanie terenu budowy oraz wykonanie przyłączy mediów dla potrzeb budowy.

Odbiór budynku oraz pozwolenie na użytkowanie

Proces administracyjny

Aby można było zakończyć budowę, kierownik budowy zamyka dziennik budowy oraz składa oświadczenie o wykonaniu obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym, wydanym pozwoleniem na budowę oraz przepisami. Musi też zadbać o zaprowadzenie porządku na terenie budowy.

Jeszcze przed zakończeniem prac na budowie inwestor powinien porozumieć się z geodetą, który wykona pomiary na budowie i naniesie powstałe obiekty na mapę zasadniczą. Dobrze pomyśleć o tym wcześniej, ponieważ sporządzenie przez niego odpowiedniej dokumentacji trwa zwykle około miesiąca.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Po zakończeniu budowy inwestor składa do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy, bądź wniosek o pozwolenie na użytkowanie budynku. Do zawiadomienia, oprócz wymienionych powyżej oświadczenia i inwentaryzacji, dołączy też: 

  • dziennik budowy; 
  • kopię pozwolenia na budowę; 
  • rysunki projektowe oraz opisy zmian tzw. nieistotnych a także projekty zamienne wraz z pozwoleniami w przypadku zmian istotnych; 
  • protokoły (kserokopie) odbioru przyłączy mediów, instalacji gazowej, pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych;
  • umowy z dostawcami i odbiorcami mediów, które zwykle podpisywane są na początku budowy.

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest potrzebne przy zgłoszeniu budowy, choć warto je mieć, gdyż będzie konieczne przy wynajęciu lub sprzedaży domu.

Od złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie inspektor nadzoru budowlanego ma 21 dni na dokonanie kontroli na budowie. Jeśli znajdzie on jakieś uchybienia może wnieść sprzeciw do zgłoszenia i zobowiązać inwestora do wniesienia poprawek w budynku, jego rozbiórki w całości lub częściowej albo przebudowy. Może też wydać pozwolenie na użytkowanie budynku, bądź przesłać przyjęty wniosek do inwestora z adnotacją, że Inspektor nie wnosi sprzeciwu.

Kiedy to nastąpi, można wystąpić o nadanie budynkowi numeru i rozpocząć użytkowanie budynku.